Hallo liebe Sardinienfreunde,
falls Sie Interesse haben eine Immobilie zu kaufen sollten Sie besonders nach der Tauglichkeitsbescheinigung fragen.
Was ist denn das ueberhaupt ?
Das Gesetz sagt HEUTE Folgendes:
„Gemäß Art. 24 des konsolidierten Baugesetzes ist die Gebrauchstauglichkeitsbescheinigung ein Dokument, das bescheinigt, dass ein bestimmtes Gebäude nach dem Bau oder bestimmten Eingriffen die in den geltenden Vorschriften festgelegten Bedingungen in Bezug auf Sicherheit, Hygiene, Gesundheit und Energieeinsparung erfüllt und entsprechend den Angaben im Projekt gebaut wurde“.
Heute und Gestern
Bei dem Kauf eines Neubaus HEUTE brauchen Sie sich nicht zu sorgen. Der Bauherr wird Ihnen diese Bescheinigung sicherlich beim Notartermin überreichen.
Dieser muss nämlich innerhalb von fünfzehn Tagen nach Abschluss der Arbeiten die Gebrauchstauglichkeit Bescheinigung bei der Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde einreichen.
Das macht er über den Geometer der das Projekt gezeichnet hat und den Bau beaufsichtigt hat.
Diese Anfrage erfolgt über eine Prozedur die SCIA heißt, eine auf seine Verantwortung ausgestellte Beantragung die automatisch gültig ist als Tauglichkeitsgenehmigung.
Natuerlich wird der Fachmann verschiedene Bescheinigungen anfragen die den kompletten Bau betreffen.
Anders ist es wenn Sie sich fuer eine Immobilie interessieren die von privaten Besitzern verkauft wird und schon einige Jahre alt ist, denn diese haben oft ihre Apartments oder Häuser noch im Bau gekauft und der Bauherr hat daraufhin oft „vergessen“ diese zu beantragen und dann wurde sie einfach oft so weiterverkauft ohne das irgendjemand diese Anfrage je gemacht hat.
Warum fragen Sie sicherlich – das ist doch ein wirklich wichtiges Dokument ?
Früher war das alles etwas anders, der Sinn dieser Bescheinigung hat sich mit den Jahren verändert. Früher war es einfach eine gesundheitspolizeiliche Genehmigung die nichts damit zu tun hatte ob die Immobilie genau dem Bauprojekt entsprach oder nicht.
In sehr vielen notariellen Verträgen wurde diese Tauglichkeitsbescheinigung gar nicht erwähnt, oder es wurde hoechsten annotiert das sich der Käufer darum kümmern würde diese spaeter einmal anzufragen. Und genau das wurde quasi immer vergessen.
Heute wird jeder Notar fragen ob eine Tauglichkeitsbescheinigung vorliegt, denn diese brauchen Sie auch falls Sie vermieten möchten oder wieder verkaufen möchten.
Heute ist dieses Dokument eine nicht nur gesundheitliche Bestätigung das das Apartment / Haus gesund und bewohnbar ist sondern auch dass es den städtebaulichen Vorschriften entspricht gemäß den zum Zeitpunkt der Erklärung der Belegungsfähigkeit geltenden Normen.
Falls Sie aber ein renovierungsbedürftiges Haus kaufen dann wird der vorige Besitzer natürlich diese Anfrage nicht erfuellen koennen, und darum koennen Sie beruhigt in den notariellen Vertrag schreiben das Sie sich darum kümmern werden wenn die Pläne und Renovierungen angepasst sind, denn das wäre sowieso nötig.
Was muss der Besitzer der Immobilie also machen falls er keine Tauglichkeitsbescheinigung vorlegen kann ?
Er muss sich an einen Geometer wenden – es gibt keinen anderen Weg, denn heute muss diese Fachperson, wie schon oben beschrieben, persönlich garantieren dass alle Aussagen korrekt sind.
ABER das Zertifikat APE muss auf jeden Fall ausgestellt sein. Darüber sprechen wir ein anderMal.
Der Besitzer hat nur eine ANFRAGE der Tauglichkeitsbescheinigung ?
Alles in Ordnung, machen Sie sich keine Sorgen, wenn DIESE Anfrage mit Datum und Protokollnummer vorliegt und in die Gemeinde eingereicht wurde dann koennen Sie sicher sein das Sie diese Anfrage niemals mehr machen müssen, abgesehen davon wenn Sie Veränderungen oder Renovierungen am Haus vorhaben.
Das Gesetz sagt nämlich:
Was bedeutet es wenn die Gemeinde nicht reagiert hat auf die Anfrage und keine effektive Genehmigung ausgestellt hat ? Das bedeutet : Stille Zustimmung
Die Ausstellung der Bewohnbarkeitsbescheinigung sieht vor, dass eine Schweigeverpflichtung entsteht, wenn die Gemeinde nicht reagiert.
Die stillschweigende Zustimmung ist das Instrument, das die Annahme eines Antrags für den Fall vorsieht, dass die öffentliche Verwaltung nicht reagiert.
Der Zeitrahmen für die Annahme des Antrags war damals, als es möglich war diese Anfragen zu stellen:
(in der Gemeinde von Budoni) 60 Tage ! Das bedeutet das wer diese Anfrage hat : diese als Tauglichkeitsbescheinigung gilt.
Es werden keine weiteren Dokumente ausgestellt.
HEUTE wie gesagt müssen alle Anfragen durch einen Fachmann eingereicht werden: durch eine SCIA – ein zertifizierter Bericht.
Es kann gut sein das der Geometer, falls die Baupläne nicht übereinstimmen, Sie bittet vorher die Pläne offiziell anzupassen und all das was nicht mit Genehmigung angebaut oder verändert wurde mit einem neuen Projekt zu korrigieren und auch im Katasteramt einzutragen.
Also nochmal:
Haben Sie ein Dokument wo drauf steht: RICHIESTA DI AGIBILITA‘ mit Datum und Protokollnummer ? Dann ist alles ok.
Haben Sie dieses Dokument nicht dann muss der Besitzer der diese Immobilie verkaufen möchte sich an einen Geometer wenden und dieser wird sich darum kümmern, oder eben der Käufer falls die Immobilie in einem renovierungsbenötigen Zustand ist.
Es kann auch sein das in einigen Neubaugebieten die Wohn Genehmigungen noch nicht ausgestellt werden koennen solange nicht alle Abkommen mit der Gemeinde für die Realisierung aller Infrastrukturen geleistet sind. Meistens passiert das erst wenn alle Immobilien gebaut und verkauft wurden. Das heisst etwas Geduld haben … der Bauherr bleibt dafür verantwortlich.
Aber deshalb auf ein Traumhaus in der gewünschten Traumlage zu verzichten würde ich ausschliessen.
Ich hoffe ich konnte Euch helfen, freundliche Grüsse Bettina
