Was bedeutet Immobilien – Kapitalgewinn ?
Sagen wir mal Sie kaufen eine Immobilie und moechten diese nun doch so schnell wie moeglich wieder weiterverkaufen, und was nun ?
Der Begriff „Immobilien-Kapitalgewinn“ bezieht sich auf den Gewinn, der erzielt wird, wenn Sie einen Vermögenswert für mehr verkaufen, als Sie für ihn bezahlt haben.
Und das ist ja auch eine gute Sache. ABER nur wenn diese Immobilie mehr als 5 Jahre in Ihrem Besitz ist.
Falls es nicht so ist wird dieser Kapitalgewinn besteuert.
Wenn hingegen die Immobilie durch eine Erbschaft in Ihren Besitz gekommen ist oder wenn sie in der Zeit zwischen dem Kauf und dem Verkauf als erster Wohnsitz genutzt wurde (beim Verkauf von geschenkten Immobilien wird bei der Berechnung der fünf Jahre nicht das Datum berücksichtigt, an dem die Schenkung erfolgte, sondern das Datum, an dem der Beschenkte in den Besitz der Immobilie kam), dann wird es nicht kalkuliert, muss aber bestaetigt werden.
Wenn man „erster Wohnsitz“ sagt heisst es in diesem Fall auch den Wohnsitz dort angefordert zu haben, das heisst nicht das man dort staendig wohnt aber trotzdem noch woanders mit erstem Wohnsitz angemeldet geblieben ist.
Im Falle eines Zweitwohnsitzes wird also, da der Verkäufer in einem anderen Haus wohnt, der Veräußerungsgewinn mit Sicherheit besteuert werden.
Und wie hoch ist diese Steuer und wie wird sie berechnet ?
Um die Steuer auf den Kapitalgewinn zu berechnen, müssen Sie eine Ersatzsteuer von 20 % anwenden, die auf die Differenz zwischen der erhaltenen Gegenleistung und den Anschaffungskosten berechnet wird: Letztere müssen um die Kosten erhöht werden, die dem Käufer für die Renovierung der Immobilie entstanden sind.
Es ist gut moeglich das diese Ersatzsteuer bald auf 26 % erhoeht wird.
Alle Verbesserungen können, wenn sie ordnungsgemäß aufgezeichnet wurden, von der Berechnung des Kapitalgewinns abgezogen werden.
Wie wird diese Steuer gezahlt ?
Sie koennen diese Steuer in Ihrer Einkommenssteuererklaerung eintragen, sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
Oder Sie koennen diese sofort bei Notarueberschreibung an den Notar auszahlen der diese dann der Steuerbehoerde auf telematischem Wege zusammen mit dem Kaufvertrag einreichen wird und innerhalb von 30 Tagen nach der Unterzeichnung der Notarurkunde bezahlen.
Was kann abgezogen werden?
Gemäß Artikel 68 Absatz 1 des konsolidierten Einkommenssteuergesetzes ist es möglich, vom Immobiliengewinn das abzuziehen, was als „inhärente Kosten“ definiert ist, d.h. alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstanden sind.
Um sie zu berechnen, benötigen Sie eine Reihe von Belegen und Rechnungen.
Zum Beispiel:
- die Quittung für die Zahlung der Zulassungssteuer
- den Zahlungseingang der eventuellen Mehrwertsteuer für die von Ihnen gekaufte Wohnung
- den Eingang der Zahlung von Kataster- oder Hypothekensteuern
- die Gebühren des Notars, der den Kaufvertrag aufgesetzt hat, oder der Ihnen mit anderen Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Haus geholfen hat
- Rechnungen des Unternehmens oder der Fachleute, die Renovierungsarbeiten in Ihrer Wohnung durchgeführt haben
- Rechnungen von Architekten, Vermessungsingenieuren oder Technikern in Bezug auf jegliche Art von Gutachten
- Rechnungen für alle Arten von außerordentlichen Wartungsarbeiten, wie z. B. die Erneuerung von Böden und Fenstern oder die Anpassung von Anlagen an den Standard.
Die Summe all dieser Rechnungen ergibt die inhärenten Kosten: Sobald diese berechnet sind, erhalten Sie die steuerliche Bemessungsgrundlage.
Das bedeutet, dass alle Kauf-, Bau- und Renovierungskosten in den inhärenten Kosten enthalten sind.
Also bitte beachten beim Verkauf einer Zweitwohnung und in diesem Sinne auch beim Kauf !!
LG Bettina
