Kauf der Ersten Wohnung in Italien für im Ausland lebende Italiener (AIRE)

Kauf der Erstwohnung in Italien für im Ausland lebende italienische Staatsbürger (AIRE)

Immer mehr Italiener, die im Ausland leben, interessieren sich für den Kauf einer Immobilie in Italien – sei es als Investition oder mit Blick auf eine spätere Rückkehr. Wer in das AIRE-Register (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero) eingetragen ist, kann in Italien eine Immobilie als „Erstwohnung“ erwerben und dabei steuerliche Vorteile nutzen.

📌 Was ist das AIRE?

Das AIRE ist das Melderegister für italienische Staatsbürger, die sich länger als 12 Monate im Ausland aufhalten. Die Eintragung ist gesetzlich vorgeschrieben und führt nicht zum Verlust der italienischen Staatsbürgerschaft. Sie ermöglicht rechtliche Handlungen in Italien, wie z. B. den Kauf von Immobilien.

✅ Voraussetzungen für Steuervergünstigungen beim Erstwohnsitz

Italienische Staatsbürger im AIRE-Register können die Steuervergünstigungen für den Erwerb der Erstwohnung in Anspruch nehmen, wenn:

• Die italienische Staatsbürgerschaft vorliegt

• Eine gültige AIRE-Eintragung besteht

• Die Immobilie in Italien gelegen ist

• Die Immobilie zu einer zulässigen Katasterkategorie gehört:

  • A/2 – normale Wohnhäuser

  • A/3 – wirtschaftliche Wohnhäuser

  • A/4 – einfache Wohnhäuser

  • A/5 – sehr einfache Wohnhäuser

  • A/6 – ländliche Wohnhäuser

  • A/7 – Villen

  • A/11 – landestypische Wohnungen
    (ausgeschlossen sind die Kategorien A/1, A/8, A/9)

💰 Steuerliche Vergünstigungen

Bei Vorliegen der Voraussetzungen gelten folgende Vorteile:

• Grunderwerbsteuer reduziert auf 2 % (statt 9 %)

• MwSt. 4 % beim Kauf vom Bauträger

• Hypotheken- und Katastersteuer: pauschal 50 € je Abgabe

✅ Für AIRE-Bürger besteht keine Pflicht, den Wohnsitz nach Italien zu verlegen (wie bei Inlandsbürgern mit 18-Monatsfrist).

👥 Ehepartner und gemeinsamer Erwerb

Beide Ehepartner sind italienische AIRE-Bürger:

• Beide können die Vergünstigungen nutzen.

• Bei gemeinschaftlichem Vermögen gilt der Steuervorteil für das gesamte Objekt.

• Bei Gütertrennung gilt er anteilig.

Nur ein Ehepartner ist italienischer AIRE-Bürger:

• Nur dieser Partner erhält die steuerlichen Vorteile.

• Der nicht-italienische Ehepartner hat keinen Anspruch, sofern er nicht in Italien ansässig ist.

Bereits genutzte Erstwohnungsvergünstigung:

• Wer bereits einmal davon Gebrauch gemacht hat, muss die alte Immobilie binnen 12 Monaten verkaufen, um erneut Anspruch zu haben.

📄 Notwendige Unterlagen

Für den Erwerb und die Inanspruchnahme der Vergünstigung werden folgende Dokumente benötigt:

• Gültiger italienischer Ausweis

• Italienische Steuernummer

• AIRE-Anmeldebescheinigung

• Heiratsurkunde (falls zutreffend)

• Weitere Unterlagen je nach Notar oder Behörde

📊 Fazit

Der Erwerb einer Erstwohnung in Italien ist für AIRE-Eingetragene möglich und steuerlich begünstigt.
Empfohlen wird eine Beratung durch einen Notar oder ein erfahrenes Immobilienbüro, um alle Voraussetzungen korrekt zu erfüllen.

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